注文住宅・建売住宅（パッケージ購入）の違い｜メリット・デメリットを考えてみた （家を購入する流れ Part.4）
注文住宅と建売住宅の違い、実は”売っているもの”が全く違う！ハウスメーカーを決める前に是非今回の記事を参考にご覧いただければと思います。
- どんな人の誰のために？
- 何が問題で？
- どう解決できる？
→
- 注文住宅と建売住宅の違い？
- 実は家を売っているわけではない
- 提供されている商品を正しく理解
注文住宅とは
注文住宅とは間取りやデザイン（外装・内装・構造）を自由に決めて建てる”一戸建て住宅”のことで、自ら選んだ土地（または、既に持っている土地）に、自由な発想で設計して様々なライフスタイルを実現することができます。建築家が設計する住宅を「注文住宅＝デザイン住宅」とも言うことがあります。まずは全体像の把握のため、注文住宅の中でも代表的な２種類である「建築家と建てる家（フルオーダー）」と「ハウスメーカーと建てる家（セミオーダー）」についてご紹介します。
①建築家と建てる家（フルオーダー）
「建築家と建てる家」は、建築家の個性とクライアントの個性が掛け合わさることによって、魅力ある家が実現できることです。建築家の個性も多種多様で、実績が多い建築家や若手の建築家まで、あるいは地域の建築家などそれぞれが独自のデザインセンスを兼ね備えています。たとえ建築や芸術、デザインなどに詳しくなくても、建築に精通した専門家である建築家と、一緒に自分の家について考えたり、斬新なアイデアに触れたりできることが魅力です。
建築家が設計する家は、単純に個性的・高級住宅ではなくて（確かに奇抜で、高価格帯になる傾向は高いですが）、家自体に価値があるというより、その空間の持つ特性・ストーリーであったり、土地に応じた建築など、どちらかといえば「クライアントの意向にマッチした価値観や世界観」を提供しているのではないかと思います。
②ハウスメーカーと建てる家（セミオーダー・パッケージ購入）
「ハウスメーカーと建てる家」は、パッケージ化された間取りや、複数のオプションの中から自らが選んで家の仕様を決められる家のことです。家自体は建売住宅の品質と変わりはないが、間取りがやや自由・メーカーによる仕様やグレードの高い低いがあるため、セミオーダーの注文住宅とも呼ばれている。複数の選択肢の中から自分にあったハウスメーカーを選ぶという点で、一見すると自由さが高いように思えるが、各社ともに単なるパッケージ商品を提供しているのに変わりはないため、本質的には自由度は低めだと、個人的には思っています。
ハウスメーカーはその名の通り、家を売っている訳ではなくて（確かに家は商品として売ってはいますが）、家自体を売っているというよりも、安く材料を仕入れたり、品質の高いものを揃えたりなど、どちらかといえば「家を効率良くつくるシステム」を提供しているのだと考えていただくと良いかと思います。
③建売住宅とは
建売住宅とは、土地と建物がセットになって売られている住宅のことで、基本的には間取りやデザインは既に決まっているものを購入します。建売といっても「竣工済or未完成orこれから着工」など工事の段階によって様々ですが、基本的には設計の変更はできません。住宅街で既に建っているモデルハウスを見学して購入する、これこそまさに建売住宅です。
「ハウスメーカーと建てる家」は一見すると注文住宅にも思いますが、セミオーダー・パッケージ購入という点、売られているものを購入するといった点で、建売住宅に近いイメージを持っています。
注文住宅と建売住宅のメリット・デメリット
ここでいうメリット・デメリットはさきほどの、「建築家が一体何を生み出すか？ハウスメーカーが売っているもの？」とは一歩離れた視点で、いざ住宅を購入するとなると考えなければならない「予算」にウェイトを置いて話を進められればと思っています。
こちらの記事をご覧いただいている方は「注文住宅or建売住宅の違い？」というのをウェブで検索してこのサイトにたどり着いている可能性が高いため、数多ある一般的な違いではなく、こういう考えもあるよ。という感じで「やや注文住宅推し」で記事の本文は進むのですが、その今一度、今までの考え方をフラットにして、参考にご覧いただければと思います。
ちなみにまず前提として
建売住宅（パッケージ）で購入することの最大のメリットは、土地&建物の予算を細々考えたくないという理由で、土地探し&家づくりをハウスメーカーに任せて、楽に住宅を手に入れられること。
率直にこういう事、なんじゃないかと、勝手に思っています。（家づくりはクライアントも相当ハードなので、その気持ちも大変よくわかる）
このことに関しては右に出るものはない。確かに圧倒的に予算を確実に抑えられることは間違いないと今でも思っています。
筆者は、注文住宅を設計するにあたり、ハウスメーカーで建てたらどうなるかを本気で考えて、ハウスメーカーを時間をかけて数多く渡り歩き、検討した結果、最終的には自身で設計し、工務店数社へ見積もり依頼、工事発注している経験があります。
ただし、実際のところ、そうはいっても希望を叶えようとすると割高な追加料金が設定されていたり、思わぬ出費などもよくある話なので、パッケージ価格だけを見て、家の購入を決めてしまうことも安心できないのが実情です。
以下にメリット・デメリットをご紹介しますので、参考にご覧いただければと思います。
注文住宅の「メリット・デメリット」
メリット①コストコントロールが自由
一般的には、土地は不動産会社で、建物は住宅会社で…と別々の会社で進めると、買った土地が高額で建物に予算を確保できなかったり、希望の建物が建てられない土地だったりするように思えます。
しかし、実は自分たちで予算配分（土地・建物の割合）をコントロールできるという最大のメリットがあります。当たり前のことですが、土地を安く購入すれば、その分建物に費用をかけられます。建物に費用がかからなければ、もっと良い土地を選ぶことができます。
メリット②デザインが自由
間取りやデザイン（外装・内装・構造）を自由に決めて建てることができます。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造形式の自由度だけでなく、構造計算を行う事で自由な形態を実現するコオができます。家の規模でそこまでやるか？という気になる点はあるものの、とことん追求することができます。
メリット③素材にこだわれる
前述の「デザインが自由」と若干重複しますが、とことん素材選びにこだわれます。例えば石の産地や左官の仕上方法、色味の調整、特注品を使用したタイル、そして細部（ディテール）の納まり、見え方などの検討。空間を形成する、あらゆる要素を自由にデザインすることができます。
デメリット①予算に際限がない（高級住宅orローコスト住宅）
自らの予算はもちろん際限はあるのですが、こだわればこだわるほど、価格に反映されていきます。コントロールできるという反面、きちんと管理しないと予算オーバーしてしまうという実態があります。ただ、それも含めて全体を調整することでカバーは可能です。
注文住宅は予算に際限がないため「高級住宅」or「ローコスト住宅」のある意味で、両極端までカバーすることができます。中間はないの？というと、もちろん”あります”。全体の価格調整をバランス良くコントロールすることで可能になります。「しっかりお金をかける部分」と「手を抜く部分」のメリハリも重要になってくるかと思います。
デメリット②家の完成まで時間がかかる
選択肢が多いということは、選ぶ回数が多くなり、ある程度の検討時間が必要。家の完成まで、時間がかかることが想定されます。たとえ効率良く決めて行ったとしても、すでに選択肢が用意されている建売住宅（セミオーダー）と比較して時間はかかります。
建売住宅の「メリット・デメリット」
メリット①予算が確定しやすい
ハウスメーカーの商談では、予算の話→家のグレード（広さも決まる）→実は間取りもだいたい決まっている。（建売はすべて決まっている）の順番でスムーズに話が進んでいきます。予算ありきでパッケージが決まっていることが多いです。これらは実績があるのである程度信頼できる価格です。住宅ローンの話もスムーズに進んでいきますので、「これなら、自分でも買えそうだ！」と検討する必要もないくらいに安易に決められるところまでサービスしてくれます。
メリット②家の完成までの時間が、とにかく”早い”
建売住宅の場合は完成済。ハウスメーカーの場合は、選択肢が多くないため、トントン拍子で工事が進んでいきます。工事自体も工場で作ってあとは現地で組み立てるだけといった場合もありますので、とにかく工事完成までの期間が早いです。
デメリット①自由な間取りを実現することが難しい
自分たちの希望が反映されていない、パッケージのものを購入しようとすると、家を自分たちの要望で間取りを補正するために、費用がかかってしまうということです。一般的な間取りで暮らすことを前提としているため、自由な間取りを実現したい場合は、やや不向きといった印象です。
デメリット②選択肢が少ない（割高な材料or安価な材料のどちらかしか選べないなど）
一見安く見えるパッケージ（建売、条件付き）というのは、売主にとっては手間もかからず、家自体が安くできる（単に安いだけの材料を売主が選ぶ）ので、非常に利益率が高いです。売主の利益が高いということは、買側の立場で考えると、良い材料（同じ値段でも品質の高い、コスパの優れた材料）も使えないし、希望の間取り（叶えると割高）でもない、実はとても割高な買い物をしていると考えられます。できれば、それは避けていただきたいと思っています。
またグレードが決まっているせいで、余計なとことにお金をかけていたり、こだわりたいところがお粗末だったり、自分たちのこだわりと一致しないこともあります。
デメリット③安いと思いきや、割と高めの価格設定だと気付く（コスパが意外と悪い）
ハウスメーカー各社にもグレードがありローコストビルダーから、ハイグレードビルダーまで建物価格も多種多様です。ハイグレードビルダーになってくると、実は注文住宅よりも高めの価格設定とされていることがほとんどです。ほとんどの人は注文住宅とハウスメーカーを比較することなく契約に進むため、後になって実は割高だったことに気が付きます。（不要なものがたくさんあるand必要なものが高い）
ハウスメーカーはすでにパッケージを用意して、クライアントが決めやすいように（早く工事ができるように）することで、商品価値を高めることに営業コストをかけており、そこが注文住宅と比べた時のシステム化された家づくりの手軽さにつながっているとも言えます。
家づくりをスムーズに進めるためのポイントは？
注文住宅と建売住宅の違い、メリット・デメリットを理解した上で、それじゃあ結局何を選べばいいのか？どのように家づくりをスムーズに進めたらいいんだろうか？と悩まれる方が多いと思います。
直感的には、多くの場合以下の選択でいいんじゃないかと思っています。
色々と語弊はあるかもしれませんが、家に対して「特にこだわりたい所があるか？」「実現したいことがあるか？」をまずは考えていただき、何かこだわりがあれば、建築家へ依頼することを考えてみてください。でも、特に無いというパターンは、正直少ないかもしれません。
ただし、もし時間に余裕があるのであれば、一度建築家へ依頼してみることも検討することをお勧めしたいと思います。
建築家へ依頼するほどでもないかな。
普通の家でも十分満足できそう
と思っていても、割とこだわりたいところがあることに、後々気付いたり。こんなライフスタイル（暮らし方や価値観、世界観）もあるんだ。と気付く機会を逃してしまうことも、実は家づくりにおいて、非常に勿体無いと考えています。
初期段階において、まず土地が見つからないと、家づくりのプロジェクトが進まないので、居ても立っても居られないと思います。
今回は土地探しをスムーズに進めるために、押さえておきたいポイント（モチベーション含む）を3つ紹介します。
１.予算を把握する
土地探しを始める段階で、自分たちが土地と建物それぞれにかけられる予算を把握しておきましょう。
「いくらの土地なら決断できるか」を明確にしておかないと、良さそうな土地を見つけてもすぐに決断ができません。
良い土地を見つけたらすぐに決断できるよう、土地購入の予算を明確にする。買い時を逃さないために、自信を持って買える価格をインプットしておきましょう。
ライフプラン
如何せん、なにをするにもライフプランを作成し準備することが大切です。ライフプランとは時系列で「人生のお金の流れ」を可視化するチャートのようなものです。作成してみると、「意外と余裕がある」「うーん、キツキツだなぁ」といった将来のお金が明確になります。余裕があれば、家の予算・あるいは貯金・投資に回せますし、余裕がなければ、日々の収支を見直すきっかけになります。
子どもの教育資金、老後資金、積立投資などを、今後どのように行っていくのか、現在から将来に至る世帯収入の推移なども考慮しながらライフプランを確認して、住宅購入に充てる自己資金や住宅ローンの借入額を決めることが大切です。
余裕資金の把握（資産運用を考え始める）
個人的には、家を建てるにあたり、当時考えていたことは、余裕・切迫のいかんに関わらず、将来に渡り資産の状況を把握したかったのです。住宅を購入することを決めたのは、住居費を固定費と計上した上で、手元に残る資金をもとに、資産運用をしたかったことが大きな理由です。
ライフプランを作ってみると、都内では将来破産しそうな状況。これではダメだなと気持ちを切り替えて、余裕ができるように予算計画を立て直しました。
すると、都内でギリギリなんとか…というより、都心から離れた方が家計的に居心地の良いことが判明しました！
ちなみに、もう一度敢えて言いますが
20代後半に家づくりを考え始めたきっかけは、自分がいくらまで投資に資産をかけられるのかをハッキリしたかったからです（将来に支払いを先延ばしにしているだけですが）。もちろん、自邸を建てたいというピュアな気持ちもあったのですが、ライフプランにおいて、収入に占める割合が比較的に大きい住居費を確定するため、特に力を入れて計画するようにしました。
使えるお金・使う必要のないお金
社会人になり、数年もすれば「使えるお金・使う必要のないお金」の区別(金融リテラシー)がついてきます。自分の生活スタイルが定まってくると、毎月の支出について、このくらいは必要だけど、それ以上は必要ないなとか…
別に贅沢をするわけでもなく、特に趣味もなかったから、そのように考えられたのかもしれませんが、もう使う必要がないと感じ始めた時期はあります。
かといって、なんでも買えるほどの貯金もなかったので、まったく不満がなかったわけでもないです。ただ、この欲しいもの（買いたいもの）は本当に必要か？と問われると、手に入れば嬉しいけど、どうしても必要なものでもないということも割と多く、買って失敗したなぁという経験もたくさんしました。
同僚が高級なものをもっていたり、高級旅館に泊まっていたり、「いいなぁ」と魅力的に思うものはをSNSやメディアを通じて影響を受けていることもあったので、常に物欲はあります（未だに欲しいものはたくさん）。ただ、本当に必要か？無いと生きられないか？ということでもなかったので、やがて気にはしなくなりました。(仏の境地)とはいえ、やはり皆が憧れるブランドに対して思い入れはまだあります！
生粋のブルジョワではないので、一度考えてから、使えるお金を考えるようになりました。
ここで伝えたいことは
もし家を建てられたとしても、その後の生活が続かなかったり、支払えなくなったり。そもそも建てたことによって「使えなかったお金」に手を出してしまうことは、避けたいことです。
この判断基準が、価値観(金融リテラシー)に相当する気がして、そこを突き詰める必要があると思います。
どちらにせよ、ほとんどの人にとって家を建てるということは、長期に渡り住宅ローンを組むことになるので、将来のライフプランは切っても切れない関係です。これは推奨事項というより、必須事項とも言えると思います。
２.根気強く比較し続けて、最も優れていると納得できる土地を選ぶ
「100%希望通りの土地はない」「希望条件の優先順位」「妥協点」「80％程度気に入った土地なら購入すべき」「掘り出し物件を待つべきだ」などのいろいろな意見がある中で、ambitectとしては常に最適条件を探し続け、常に比較し続けることを推奨します。
まったく答えになっていないじゃないか！と思うかもしれませんが、敢えて「泥臭く」「愚直に」探し続けることをオススメします。
探し続けることは、「自分たちのこれからの暮らし、生き方」に真摯と向き合う貴重な時間。将来の大切な時間を、決して人任せにして、避けてほしくないと思っています。
評価をする（点数化）
最も優れた条件の物件に辿り着くためには、持続することが必要不可欠で、モチベーションを保つために、「これ良いな」の感情を可視化（点数で評価）することで土地選びを分かりやすくします。
点数は主に土地選びの判断材料として活用しますが、自ら整理・比較するため、納得のいく選び方ができます。特にエリア分析は広域・詳細の2段階でグッと解像度を高める。比較表は自らアレンジして、自分に最適化されたオリジナル比較表を作成します。
「建築」と「暮らし」の間を最適化する
ambitectでは「住む人にとって最適な条件」だけでなく、「建築にとって最適な条件」も比較検討対象にしたいと考えています。ambitectとしてはもちろん「良い空間」を作っていきたいと考えている一方で、住む人の居心地の良さにもしっかりとコミットしていきたい。そのために比較表を作成して、相互のバランス感覚を理解しながら土地探しを進めていければと考えています。
「建築」について
「建築にとって最適な条件」は建築の手法によって異なりますが、一般的には借景（近景、中景、遠景）、周辺環境（街並み、街区）によるもので、郊外が立地として最適になることが想定されます。
「暮らし」について
「住む人にとって最適な条件」は人によって異なりますが、一般的には駅近、利便性、施設密集度によるもので、都心が立地として最適になることが想定されます。
これらは、一般的に相反する条件になりますので、同時に条件を満たすことは非常に難しく、また実現しようとすると費用が嵩みます。
郊外でも便利だよとか、都心でも環境は良いという、ピンポイントの特殊解もあるかとは思いますし、人によっても感じ方はそれぞれだと思いますので、微調整は必要かもしれません。
３.暮らしのゴールをイメージする
家づくりの目標は何ですか？なぜ家づくりを始めるのですか？どういう暮らしをしたいと考えていますか？
パッケージングされたハウスメーカーの価値観とは全く異なる次元で、自分たちだけの暮らしのゴール(価値観や判断軸、方向性など)をイメージしてください。
とはいえ、最初からそのゴールをイメージして、掴むことは困難で大変なことです。
ゴールはイメージできて、はじめてそのゴールが掴めるのです。
最初のイメージはぼんやりとしていて、何の輪郭もないかもしれません。どのエリアが良いのか、どんな土地がいいのか、どんな環境がいいのか、どんな建築がいいのか。どんな空間がいいのか。
ぼんやりとしたイメージを探し続けることにより、徐々に現実に落とし込んでいきます。
土地探し後の土地購入や家の建築、入居までの流れや期間は？
購入する土地が決まったら土地の売買契約を結び、その後に家の建築（工事会社との請負契約）へ進みます。
それぞれの一般的な流れと期間の目安をご紹介します。
土地購入の流れ（売買契約）
建築に住宅ローンを利用する場合は、家づくりを検討し始めた段階で事前審査を申し込みます。
土地購入費用についてもローンを利用したい場合は、土地と工事では決済のタイミングが異なるので、住宅ローンの実行までつなぎ融資を利用することが多いです。
ただし、どの金融機関でもつなぎ融資が可能なわけではなく、住宅ローン選びの段階で利用ができるか確認しておく必要があります。
土地を決めたら買付証明書を提出し、その1～2週間後には仮契約を締結します。
売買代金の10％程度の手付金を支払い、実質的には本契約と同等の効力を持ちます。
この後、契約を解約すると違約金が発生するので注意しましょう。
住宅の大まかなプランを建てた後、希望の家を問題なく建てられるか敷地と地盤を調査します。
敷地調査：敷地の方位や高低差、前面道路の位置などを確認
地盤調査：地盤の固さや強さ、特徴などを確認
それぞれ、住宅設計や基礎作りをするために重要なデータとなります。
不動産会社から重要事項説明を受け、不動産売買契約を結びます。
土地購入費は自己資金で残金を支払うか、住宅ローン実行時までつなぎ融資を受けるかの2ケースが一般的です。
土地の所有権保存登記をします。
自分で手続きすることも可能ですが、司法書士などに依頼するのが一般的です。
家づくりから入居までの流れ（請負契約）
土地が決まれば、購入手続きと並行して住宅のプランニングや契約手続きも行っていきます。土地を仮押さえした状態で、建物の価格を確定し予算内に収まるかを確認した上で進めます。
間取りやデザイン、設備などの住宅プランを決定し、建築請負契約を結びます。
住宅ローンを利用する場合はこのタイミングで本申請となります。
打ち合わせや契約が済むと、工事開始です。
間取りや工法によってもことなりますが、工事期間は6〜9ヵ月程度が一般的です。
住宅が完成したら、完了検査と立ち合い確認で不具合がないかどうかチェック。
引渡しと同時に住宅ローンが実行され、残金が決済されます。
家づくりに必要なコト、ぜんぶ。
建築家が「ミニマルな暮らしのベースづくり」をサポートします。
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